+7 (727) 258 1800
2258 Қазақстан бойынша қоңырау шалу тегін
Титулды сақтандыру тұрғын үйге деген меншік құқығын қорғайды

Ақпарат көзі: «Сақтандыру нарығы» («Рынок страхования») журналының № 1-2 (88-89) саны, 2011 жылғы қараша-желтоқсан айлары.

Жаңа үй иесінің ойына кіріп шықпайтын күтпеген жағдайлар тұрғын үй қайталама нарығында жылжымайтын мүлікті сатып алудан туындайтын қуанышты сейілтуі мүмкін. Мұның себебі – әр пәтердің өз тарихы бар.

Жаңа заман – жаңа мәселелер

Пәтерлерді мемлекет беретін және осы пәтерде тұрған мерзімде ғана атаулы меншік иелері болған кеңес дәуірінен бері қанша заман өзгерді. Осындай тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелері жасалмайтын еді, оны тек басқасына ауыстыруға ғана болатын еді. Кооперативтік тұрғын үй иелері ғана шынайы пәтер иелері болатын, олар өз пәтерлерін қалауы бойынша басқаруға, тіпті еркін сатуға құқылы еді.

Қайта құру жылдарында және мемлекеттік тұрғын үй қоры жеке меншікке айналдырылған жаппай жекешелендіру кезеңінде өз ерекшеліктері тән қайталама тұрғын үй нарығы қалыптасты. Енді жекешелендіру шартынан бастап бірін бірі ауыстырған меншік иелерін қамтитын әр пәтердің тарихы басталды. Әр меншік иесі де өз алдына жеке тарих, тіпті кейде алаяқтық және барып тұрған қылмыс элементтері бар тарих.

Соңғы жылдары еркін нарықта жылжымайтын мүлік нысандары санының ұлғаюының кесірінен меншік құқықтарының ауысуы тарихы бар, яғни бірнеше мәмілелер жасалған пәтерлердің үлесі айтарлықтай өсіп отыр. «Тарихында ақаулықтары бар» пәтерлердің және меншік құқығы жөніндегі даудың туындауы тәуекелі бар пәтерлердің саны көбейді.

Сот дауларын шешу тәжірибесіне сәйкес жылжымайтын мүлікпен жасалған алдыңғы мәмілелердің біреуін жарамсыз деп мойындау автоматты түрде барлық кейінгі мәмілелердің жарамсыздығына әкеліп соқтырады. Бұл кезде соңғы меншік иесі зардап шегеді.

Қайталама нарықта тұрғын үй сатып алған кезде жағымсыз жағдайларды болдырмау үшін кәсіби делдал риелторлардың қызметтерін пайдаланған жөн. Олар барлық құжаттарды дұрыс ресімдеуге көмектеседі, сондай-ақ алдыңғы мәмілелер жөнінде куәландыратын құжаттарды жинап, талдай алады. Сонымен қатар заңды тазалықты тексеру нәтижелерінің құжаттарда бар ақпаратқа ғана негізделетінін ескеру қажет. Риелторлардың алдыңғы меншік иелерінің немесе пайдаланушылардың әрқайсысымен жеке кездесуі және мәміле жасалған кездегі жағдайларды анықтауы, қандай да бір ескерілмеген тұлғалардың, мысалға жылжымайтын мүлік нысанында тіркелмеген жас балалардың тұрғын үйге деген құқықтарының бары фактісін анықтауы мүмкін емес.

Сондай-ақ құжаттарға жазып тіркеу, жеке кездескен кезде анықтау мүмкін болмайтын жағдайлар бар. Атап айтқанда, жәбірлеудің немесе қоқан-лоқының әсерінен, жылжымайтын мүлікті пайдалануды қамтамасыз ететін ұйымдардың қызметшісіне, ішкі істер органдарының қызметкеріне немесе нотариусқа пара берудің нәтижесінде мәміле жасау. Сонымен қатар жасалып жатқан мәміленің заңдылығы жөніндегі риелтордың өзінің пікірі де қате болуы мүмкін. Ал кейін тексеру кезінде анықталмаған тәуекелдер клиенттің меншік құқығының тоқтатылуына негіз болуы мүмкін.

Клиентімен жасалған шарт бойынша риелтор қызмет көрсету мерзімін кешіктіргені және сапасыз қызметтер көрсеткені үшін жауапкершілік атқарады. Сондықтан клиент сатылып алынған жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығынан айырылған жағдайда риелтор нысанның құнын өтеуге міндетті болмайды. Әрі кетсе оның жауапкершілігі клиентке алынған сыйақыны қайтарумен және шартта көзделген болса, айыппұл төлеумен шектеледі.

Сонымен қатар риелтор біраз уақыт өткеннен кейін мәмілені даулауы мүмкін үшінші тұлғалардың іс-әрекеттері үшін жауапкершілікті өзіне алуға міндетті емес, себебі оның қызметтері көбінесе тараптардың арасында делдалдық іс-әрекеттер жасауға қатысты. Бұл кезде оның клиенті сот шешімі бойынша тұрғын үйге деген құқықтан айырылса, риелторда оған пәтердің құнын төлеуге жұмсалатын шығыстарды өтеуге арналған резервтік қорлар болмайды. Соңғы жылдары титулды сақтандыру түрінде мәселе тиімді шешімін тапты.

Сақтандыру түрлері бір-біріне ұқсамайды

Бүкіл әлемде коммерциялық қызметтегі кез келген тәуекелдер сақтандырылуға тиіс. Кәсіби жауапкершілікті сақтандыру полисі риелторда да болуы мүмкін, бірақ ол клиент агентке өзіне келтірілген шығындарды өтеу жөнінде талап арыз берген жағдайларда қолданылады. Тәжірибе жүзінде мәмілені даулаған кезде сатушы және сатып алушы дау тараптары болып табылады. Ал риелторлардың кәсіби жауапкершілігін сақтандыру шарты бойынша сақтандыру өтелімін төлеу үшін агентті клиентке келтірілген шығындарды өтеуге міндеттейтін сот шешімі қажет. Сатушы мен сатып алушы дауға түскен кезде риелтор істе тарап болып табылмайды. Агенттердің кәсіби жауапкершілігін сақтандыру полисінің сақтандырудың басқа түрінен – нақты мәмілені сақтандырудан, атап айтқанда мәміле немесе оның тұрғын үйге деген құқықтары дауланған жағдайда риелтор клиентінің меншік құқығын сақтандырудан айырмашылығы осында.

Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер нотариалды түрде куәландырылған кезде де нотариус тексере алмайтын жайттар бар. Мысалға, сатушының иесіздендірілетін мүлікке деген құқықтарын нотариалды түрде тексеруге осы мүліктің басқа бұрынғы иелерінің немесе пайдаланушыларының құқықтарын тексеру кірмейді. Яғни сатушының ғана құқықтары тексерілуге тиіс. Сонымен қатар нотариус жұбайлардың ортақ меншікке деген құқықтарын нақты анықтай алмайды, ал бұл жылжымайтын мүлікті басқару немесе оны сатып алу заңдылығын айқындау үшін қажет. Сондай-ақ іс-әрекет ету қабілеттілігі жоқ немесе іс-әрекет ету қабілеттілігі шектелген азаматтың немесе құқықтарынан айырылған заңды тұлғаның мәміле жасасуы мәмілені жарамсыз деп мойындауға негіз болып табылады. Шартты тіркеген сәтте сатушының жан-жүйке күйзелісінде, алкогольдық немесе нашақорлық масаю күйінде болуы (нотариус оның осындай күйде екенін білмеуі мүмкін) мәмілені жарамсыз деп мойындауға негіз болған жағдайлар белгілі. Мәміленің заңның нормаларына сәйкес келуін нотариалды түрде тексерген кезде тек белгілі бір шектерде соңғы мәміленің ғана заңдылығын тексеру жүргізіледі.

Сөйтіп нотариус мәміле заңдылығының кепілгері бола алмайды. Нотариус куәландырған мәмілені жарамсыз деп мойындау туралы сот шешімінің салдарынан келтірілген шығындар үшін жауапкершілікті оған жүктеу мүмкін емес, себебі нотариустың жауапкершілігі заңнамаға қайшы келетін нотариалдық іс-әрекет жасалған жағдайда ғана туындайды, ал бұл жағдайда мұндай бұзушылық жоқ.

Мәміле жасаудың аяқтаушы кезеңі – мәмілені және жылжымайтын мүлікке деген құқықтарды мемлекеттік тіркеуге алу. Қазақстан Республикасының «Жылжымайтын мүлікке және онымен жасалатын мәмілелерге деген құқықтарды мемлекеттік тіркеуге алу туралы» 2007 жылғы 26 шілдедегі Заңына сәйкес тіркеу тәртібі үшінші тұлғалардың (мысалға, заң немесе өсиет хат бойынша ескерілмеген мұрагерлердің) жылжымайтын мүлік нысанына деген қандай да бір құқықтарының жоғын растайтын ақпаратты жинау міндеттерін көздемейді.

Сөйтіп, риелторлар да, нотариустар да, тіркеу жүйесі де жылжымайтын мүлік иелері құқықтарының 100%-дық қорғанышын қамтамасыз етпейді, сондықтан бұл жерде үй иесін үшінші тұлғалардың сатылып алынған тұрғын үйге талаптануынан қорғау мақсатында меншік құқығын сақтандыру қосымша қорғаныш және кепілдік болады.

Бұл қалай жұмыс істейді

Жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылар жылжымайтын мүлікпен мәмілелер жасасқан кезде меншік құқығын сақтандыру полисінің қаржылық қорғаныштың жалғыз кепілдігі болып табылатынын мойындай бастағаны бекер емес. «Қазақстан Республикасының сақтандыру қызметінің мәселелері жөніндегі кейбір заңнамалық актілеріне өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» 2010 жылғы 15 шілдедегі заңның негізінде титулды сақтандыру сақтандырудың жеке санаты етіп бөлінді.

Ипотекалық несиені ресімдеумен айналысқандар Қазақстандағы титулдық сақтандырудың алғашқы тұтынушылары болды, ол кезде сақтандыру компаниялары төтенше жағдайлар туындаған жағдайда мүліктің толықтай немесе ішінара құруы тәуекелдерін сақтандырудан басқа қарыз алушыларға титулды сақтандыру ақысын төлеуді де ұсынған еді. Титулдық сақтандыру жеткілікті сұранысқа және нарық үлесіне ие бола алмады, дағдарыс кезеңінде сақтанушылар бұл түрін сирек қажет ететін, бұл кезде олардың басым бөлігі – банктің несиелік комитеті қойған титулды сақтандыруды ресімдеу талабын орындаған тұлғалар. Соңғы кездері ипотекалық несиелеу көлемінің ұлғаюына байланысты несиелік мекемелер титулдық сақтандыруға қайта қызығушылық таныта бастады.

Бұрынғыдай банк қарызы шартының қамсыздандыруы болып табылатын мүлікті сақтандыру несиелік мекемелердің қарыз алушыларға қоятын талаптарының бірі болып табылады. Титулдық сақтандыру өз алдына несиелеу кезінде әдетте қамсыздандыру болып танылатын мүлікке деген меншік құқықтары кепілдіктерінің үздік нысаны болып табылады. Қазақстанда титулдық сақтандыру нарықта енді етек жая бастады, алайда қазірдің өзінде қазақстандықтар бұл қызметті көбінесе ипотекалық несиелеу кезінде пайдаланады.

2010 жылдан бастап титулдық сақтандыру сақтандырудың жеке санаты болып табылады. Бұл кезеңге дейін сақтандыру компаниялары бұл түрді жауапкершілікті сақтандыруға жатқызса, басқалары мүлікті сақтандыруға жатқызатын, бұл сақтандыру сыйлықақылары мен сақтандыру төлемдерінің бірыңғай статистикасының болмауына әкеліп соқтырды. Титулдық сақтандыру сақтандырудың жеке санаты болған сәттен бастап сақтандырушылардың сақтандырудың осы санатының динамикасын талдау мүмкіндігі туындады. Мысалға, 2012 жылғы 1 қаңтардағы жағдай бойынша жалпы сақтандыру саласындағы 35 компанияның ішінде 11 сақтандыру компаниясы титулдық сақтандыру лицензиясына ие болды. Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкінің Қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын бақылау және қадағалау комитетінің деректеріне сай 2011 жылы сақтандыру сыйлықақылары 74,9 млн. теңгені құрады, сақтандыру төлемдері әзірше төленген жоқ. Өтелген шығынның жоқтығы сақтандырудың осы санатының әлі тым «жас» болып табылатынын көрсетеді, бұл кезде ол жылдам дамып келеді және сақтанушылар үшін аса қымбат емес. Сақтандыру компанияларында титулды сақтандыру үшін төленетін жылдық ақы жылжымайтын мүлік құнының 0,3-0,5%-на дейін жетеді.

Бұрын болып қойған оқиғалардың салдарынан қорғау меншік құқығын сақтандыру мәнісі болып табылады. Меншік құқығын сақтандыру құқықтағы кез келген белгісіз «ақаулықтан» қорғайды. Яғни жылжымайтын мүлікті сатып алғанға дейін туындаған және сатып алғаннан кейін сақталған үшінші тұлғалардың кез келген құқықтық талаптары сақтандыру өтеліміне кіреді.

Меншік құқығын сақтандырудың негізгі кезеңдері келесідей. Мамандар сақтандыру өтеліміне ықтимал тәуекелдерді қосады, олардың туындауы меншік құқығының тоқтауына әкеліп соқтырады.

Титулдық сақтандыру өтейтін негізгі тәуекелдердің тізбесі көп жайтты қамтиды:

  1. Қазақстан Республикасының қолданыстағы заңнамасы бойынша кәмелет жасқа келмеген, 14 (он төрт) жасқа толған бала өз бетінше жасауға құқылы болатын мәмілелерді қоспағанда, ата-аналарының (асырап алушыларының) немесе қамқоршыларының келісімінсіз жоғарыда аталған жастағы баланың мәміле жасасуы; 
  2. психикалық аурудың немесе кем ақылдылықтың салдарынан әрекет етуге қабілетсіз деп танылған тұлғаның мәмілелер жасасуы; 
  3. сот қабілеттілігін шектеген тұлғаның мәміле жасасуы; 
  4. әрекет етуге қабілетті болса да, мәміле жасасқан сәтте өз іс-әрекеттерінің мағынасын түсіне алмаған немесе іс-әрекеттерін басқара алмаған күйде болған азаматтың мәміле жасасуы; 
  5. мәміле жасасуға өкілеттіктері жеткіліксіз тұлғаның мәміле жасасуы; 
  6. адасудың немесе ауыр жағдайлардың әсерінде болған тұлғаның мәміле жасасуы; 
  7. жұбайлардың біреуінің келісімінсіз олардың ортақ мүлкімен мәміле жасау; 
  8. мәмілені жасасқаннан кейін шартта көрсетілмеген, мүлікке деген меншікке ие болуға құқылы тұлғалардың: заң немесе өсиет хат бойынша ескерілмеген мұрагерлердің, асырауындағы жандардың, қарт және кәмелетке толмаған, әскерде қызмет еткен, бостандығынан айыру орындарында болған азаматтардың пайда болуы; 
  9. тұрғын үй иесі қайтыс болған жағдайда уағдаластық бойынша жылжымайтын мүлікті иесіздендіру; 
  10. сатушыға тиесілі емес жылжымайтын мүлікті иесіздендіру; 
  11. құжаттарды қолдан жасау, жалған жасау.

Сақтандыру қорғанышы сот шешімі бойынша жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығынан айырылу тәуекелін өтеуі мүмкін, бұл сот шешіміне жоғарыда аталған оқиғалар негіз болуы мүмкін. Өтелімнің көлемін сақтандырушы таңдайды.

Сақтандыру компаниясының сарапшылары шарт алды сараптама жүргізіп, сақтандыру нысанының (сатып алынатын тұрғын үйдің) заңды тазалығын тексереді, сондай-ақ анықталған тәуекелдер бойынша, сол сияқты жасырын, анықталмаған тәуекелдер бойынша дау туындаудың соттық ықтималдығын бағалайды. Сақтандыру сатып алу-сату мәмілесіне дейін ресімделген кезде, жылжымайтын мүлікке салынған қаражаттың қайтарылатынының қаржылық кепілдігін қамтамасыз еткен кезде бұл ерекше маңызды. Тұрғын үйдің нарықтық құнына тең болуы мүмкін сақтандыру сомасы кепілдіктің мөлшерін айқындайды.

Сонымен қатар кейбір сақтандырушылар жаңа меншік иесіне сот талап арыздары берілген жағдайда заңды сүйемелдеуді кепілдендіреді. Заңды сүйемелдеуге жұмсалатын шығыстарды сақтандыру компаниясы өзіне жүктеуі мүмкін. Әдетте сақтанушы сотта істі жүргізу өкілеттіктерін сақтандырушыға береді. Өзі іске тіпті қатыспауға құқылы. Сақтандырушы сақтанушының міндеттерін атқарады, ол даудың оң нәтижемен шешілуіне бірдей деңгейде мүдделі. Іс жүзінде сақтандырушының сақтандыру қорғанышы жөніндегі міндеттемесі залалды өтеу міндеттемесінен әлдеқайда ауқымды.

Келесі жағдай да маңызды: сот меншік құқығынан айыру туралы шешімді шығарған сәтке дейін сақтандыру шартының қолданылу мерзімі аяқталған жағдайдың өзінде сақтандыру компаниясы өтемақы төлеу жауапкершілігін атқаруды жалғастыра береді.

Сақтандыру полисі сақтандыру тәуекелі бағаланғаннан кейін беріледі. Бағалауға құжаттардың заңдылығын талдау, құқықтардың басқа тұлғаларға өту тарихын зерттеу, пайдаланушылардың құқықтарын тексеру кіреді. Сақтандыру компаниясы жүргізетін тексерудің риелторлық тексеруден айырмашылығы – сақтандыру компаниясы басқасынан өзге тұрғын үй иесіне талаптар қою ықтималдығын да бағалайды.

Әрине, сақтандыру компаниясы қандай да бір тәуекелдерді анықтай алмайды (мысалға, қандай да бір тұлғаның мәміле жасалған сәтте өзінің іс-әрекеттерін басқаруға және олардың мағынасын түсінуге қабілетсіздігінің негізінде жарамсыздық жөнінде талап арыз беруі мүмкіндігін болжау мүмкін емес). Бірақ сақтандыру туындайтыны-туындамайтыны белгісіз оқиғаға арнап ресімделеді емес пе. Сақтандыру тәуекелді жоймайды, бірақ оның салдарынан қаржылық қорғанышты қамтамасыз етеді. Сондықтан сот шешімінің негізінде жылжымайтын мүлікке деген меншік құқықтарынан айырылу сақтандыру жағдайы болып танылады, бұл жағдайда сақтандыру компаниясы өтемақы төлейді.

Барлығымыз жылжымайтын мүлік нысанына деген меншік құқықтары дауланатын, ал келтірілген шығындарды өтейтін адам табылмайтын жағдайға ұшырауымыз мүмкін. Мұндай жағдай жылжымайтын мүлікті сатушының қасақана арамдық жасауының нәтижесінде немесе осы мәміле жасалған кезде тіркеу органының қызметкері, нотариус немесе риелтор жіберген бұзушылықтың нәтижесінде ғана туындамайды. Көбінесе осы жылжымайтын мүлік нысанымен жасалған бұрынғы мәмілелерде жол берілген қандай да бір бұзушылықтардың анықталуы себеп болады, себебі барлық жылжымайтын мүліктердің меншік иелерінің өз тарихы бар. Дәл осы себеппен титулдық сақтандыру Қазақстандағы ерекше өзекті мәселе болып табылады, елімізде ақпараттық базаның нашар дамығаны және заңнамадағы кемістіктердің болуы себепті сатып алушыға сатып алынатын жылжымайтын мүлікпен жасалатын бұрынғы мәмілелердің тазалығына кепілдік беру мүмкін емес.

Нужна помощь?